家賃収入で効果的に稼ぐポイントとは？　必要な経費と力を入れるべきポイントを解説

家賃収入を得るためにマンションやアパートを所有する人にとって、効果的に稼げるかどうかは重要なポイントでしょう。家賃収入で稼ぐには、収入を大きくするか経費を下げるかの2つの選択肢があります。ただし、経費を下げることで入居者の満足度が下がっては元も子もありません。
今回は、家賃収入を得るための必要経費と効果的に稼ぐためのポイントを紹介します。

家賃収入とは

所有するマンションやアパートの入居者が家賃を支払うことで得られる収入を、家賃収入といいます。一言に家賃といっても、家賃（毎月の賃料）や共益費のように定期的に得られる収入と、礼金、更新料のように不定期に得られる収入があります。
また、マンションやアパートを所有するとさまざまな経費も必要です。手元に残るのは、家賃収入から経費を差し引いた金額であることに注意しましょう。

家賃収入を得るために必要な経費

はじめてマンションやアパートを所有する場合、得られる見込額に目が行きがちですが、必要な経費を理解しておくことが欠かせません。一例として、6つ紹介します。

• 税金

マンションやアパートも資産や収入源などに含まれるため、所得税や住民税、固定資産税などの税金が課せられます。また、家賃収入が大きくなれば個人事業税の対象にもなります。

• 保険料

日本は地震大国といわれているため、地震保険や火災保険などに加入するのが一般的です。建物の構造や補償の範囲によって保険料は大きく変わります。また、保険の期間や支払い方法によっても必要な金額が変わってくるため、長い目で計算することをおすすめします。

• ローンの利息

家賃収入を得る場合は不動産投資ローンを使うことが多いでしょう。ローンの利息や手数料も経費として計算しておくと、手元に入る収入を適切に計算できます。

• 物件の管理費

マンションやアパートの管理を管理会社に依頼する場合、家賃収入の5％程度を支払う必要があります。所有する棟数や部屋数が増えるほど管理の工数も大きくなるため、必要経費として見込んでおいたほうが安全です。

• 物件の修繕費

備え付けの設備はオーナー負担で修理や修繕することになるため、修繕費も経費として計算しておきましょう。入居者が退去する際に発生する修繕と、物件の維持管理のための修繕で扱いが変わる場合があるため、細かく把握しておくことをおすすめします。

• 客付け活動の費用

客付けとは、入居希望者と入居者募集中の物件をつなぐことを指します。物件の検索サイトに載せたり、不動産仲介会社に依頼したりするには費用がかかるため、客付け活動も経費として計算しておきましょう。

家賃収入で効果的に稼ぐポイント

家賃収入を安定して得るには、入居率をできる限り高く維持することが欠かせません。しかし、入居率が高くても賃料が低く経費を差し引いたらあまり残らない状態では、本末転倒です。ここでは家賃収入で稼ぐポイントを紹介します。それぞれの具体的な方法は、「家賃収入を安定させる、増やせる物件にするためのポイントを9つ紹介」をご覧ください。

入居者を獲得するためにできること

• ターゲットを明確にする／見直す

単身向け、家族向けなど、ターゲットを明確にすることが有効です。設備は充実している物件でも、単身向けとしてはオーバースペックで家賃が高すぎる、家族向けには広さが物足りない、といった半端な状態では空室期間が長くなりがちです。

• 人気設備を導入する

不動産仲介会社が「この物件はすぐに決まりそう」と思えば、積極的に案内してもらえます。また、物件の検索サイトで人気の設備が揃っていれば、内見依頼が来やすくなるでしょう。設備の投資は適切に行うと効果が見込めます。

• 入居者を呼び込むために広告を出す

マンションやアパートに入居者募集の看板や張り紙を設置するだけでは、なかなか入居者は決まりません。必要経費として広告や宣伝費を使ったほうが、結果的に家賃収入を得やすくなります。

• 老朽化対策のためにリフォームを行う

築年数が長い物件は避けられる傾向にあります。一方で、リフォームやリノベーション済みの部屋は人気を得やすくなるため、老朽化対策とあわせてリフォームを検討するのもひとつの方法です。

入居期間を長くするためにできること

• 入居者の満足度を高くする

入居期間が長ければ、入居者を募集する回数が減るため効率よく家賃収入を得られます。基本的に入居者からは減点方式で見られてしまうため、トラブルを予防する、トラブル対応を迅速に行うなどの体制が満足度に繋がります。

• 入居者の要望に応える

例えばゴミ出しのルールが守られなくなってきたなどの声が入居者から出た場合、早めに周知したり注意したりすることで、要望に応えてくれたという安心感に繋がります。また、カラスよけのゴミネットなどすぐに用意できる設備で対応できる場合は、少額の投資で大きなリターンを得られるでしょう。

• 共用部の整理・清掃

住んでいるマンションやアパートはきれいに越したことはありません。そのため、共用部の整理や清掃に力を入れることは、入居者の満足度に繋がりやすい要素のひとつです。住みやすい環境を維持することで、安定した家賃収入の獲得が見込めます。

• 周囲の物件と差別化する

例えば、スマートロックが導入されている、24時間ゴミ出しが可能といった物件は、まだ多くはありません。言い換えると、一度ほかにはない設備に魅力を感じた入居者は、次の物件でも同じ設備を希望するため、条件にあう物件がなければ住み続けてくれる可能性が高まります。

周囲の物件と差別化しやすい設備

株式会社ライナフは物件の差別化に繋がるサービスを提供しています。

かんたんに後付けできる玄関ドア用のNinjaLockM

NinjaLockMは玄関のドアに後付できるスマートロックです。設置にあたって工事は不要で、さまざまなサムターンに対応しています。
特徴は2つのオートロック機能を搭載している安全性の高さです。鍵を開けたあとに閉まるオートロックに加え、指定した時間に自動で施錠するタイマーオートロック機能があります。
また、解錠はスマートフォンの専用アプリ、暗証番号、ICカードから選択できるため、生活スタイルと相性の良い方法で利用できるでしょう。
NinjaLockMの詳細はこちらをご覧ください。

設置が手軽なライナフGateインターホン

ライナフGateインターホンは、株式会社ライナフが提供するクラウド型インターホンです。インターホンの呼び出しをスマートフォンで受けるため、いつでもどこでも来客対応が可能になります。電車やカフェなど対応が難しい場合も、メッセージ送信機能を通して来客に対応できるため安心です。また、ボイスチェンジャー機能があるため、防犯対策としても効果が見込めます。
設置はタブレットとオートロックを解錠するための小型デバイスだけで済むため、大規模な工事が不要でコストを抑えることもできます。さらに機器の自然故障は永年保証のため、追加で費用が発生することもありません。

オートロックでも置き配が利用できる「スマート置き配」

宅配ボックスが設置されている物件でも、設置数は戸数よりも少ないことがほとんどでしょう。そのため、タイミングによっては宅配ボックスが埋まっていて利用できないこともあります。
スマート置き配は株式会社ライナフが無料で提供しているサービスで、連携している配送会社のみ、置き配を希望した場合にオートロックを解錠できるデジタルキーが発行される仕組みです。オートロックの解錠履歴がすべて記録されるため、セキュリティ面も安心のサービスなため、導入済みの物件では多くの入居者に利用されています。
スマート置き配についてはこちらをご覧ください。

まとめ

家賃収入を得るためには、さまざまな経費がかかります。単純に経費を下げるのではなく、最終的に家賃収入を大きくするための適切な投資が効果的です。
ポイントは入居者の満足度を高めること、空室期間を短くすることにあります。選ばれる物件、離れたくない物件にするための差別化ポイントをおさえて、設備投資を検討してはいかがでしょうか。
株式会社ライナフは複数のサービスを提供しています。まとめて検討しやすいため、ぜひお問い合わせください。