家賃収入を安定させる、増やせる物件にするためのポイントを9つ紹介

家賃収入を安定させるには、空室期間を限りなく短縮することが欠かせません。また、家賃収入を増やすには家賃を上げる必要があるでしょう。どちらにも共通するのは、入居者の期待や満足度が高いこと、不動産仲介会社が優先的に物件を紹介してくれることが大切な点です。
今回は、家賃収入を安定させるポイントと家賃を相場より高くしても選ばれる物件にする方法を紹介します。

安定して家賃収入を得るためのポイント

マンションやアパートを所有していれば収入が増えるとは限りません。特に賃貸物件として貸し出している場合は、空室期間の収入はゼロになるだけでなく維持費などの経費で赤字になってしまいます。そのため、空室期間を最小限に抑えることが欠かせません。

入居ターゲットの設定・見直し

新築やリフォーム・リノベーション直後の物件は入居者が決まりやすいでしょう。そのため、最初の入居者が早々に決まった場合、一安心です。しかし、入居者が契約する期間が短かったり、次の入居者がなかなか決まらなかったりする場合は、ターゲットを見直すことをおすすめします。うまくいったからといって継続するのではなく、周りの物件や土地柄などを考慮し、最適な打ち出しができるよう考え続けると、空室期間を短くできるでしょう。

入居者満足度を高める

入居者を募集する段階では人気の物件でも、いざ住み始めるとゴミ出しのルールが守られていない、共用部分が汚れているなどの理由で満足度が下がり、想定よりも短期間で解約されることがあります。物件の設備や利便性だけでなく、入居者の民度も影響してくることを想定し、契約時のルール説明や定期的な周知なども大切です。

老朽化対策のためにリフォームを行う

一般的に物件が古くなってくると人気が下がってしまう傾向にあります。例えば、手すりやドアなどにサビがあったり、床がきしんだり、エアコンの調子が悪くなったりするなどが考えられます。誰しも住みやすい、快適な家であってほしいと思うため、こまめに老朽化対策を行うことをおすすめします。築年数が経っていてもメンテナンスが行き届いている物件は、不動産仲介会社も勧めやすくなるためです。家賃は相場と同等でも広さや設備に魅力があれば、入居者が決まりやすくなるでしょう。

入居者の要望に応える

もし入居者から要望があげられた場合、真摯に受け止めて対応することが大切です。当然、すべての要望を叶えることは難しいため、できない場合はその理由を丁寧に伝えるようにしましょう。基本的に不満を伝えてくれる人は少なく、ほとんどは何も言わずに退去します。そのため、声をあげた入居者からの印象を上げられれば、契約期間が長くなる可能性があります。クレームのような要望もあるかもしれませんが、感情的にならず真摯に対応するのがおすすめです。

共用部の整理・清掃

当たり前に感じられるかもしれませんが、共用部の整理や清掃も大切です。部屋に入るために必ず通るうえに、きれいで当たり前と思われる傾向があることから、共用部は意外と目に付くためです。定期清掃を依頼すると費用がかかりますが、清潔に保たれた物件は入居者の満足度が下がりにくく空室期間を短縮しやすくなります。

家賃を高くしても選ばれる物件にするポイント

周囲の物件と明確な差がある場合、家賃が相場より高くても納得してもらいやすいでしょう。納得感につながりやすいポイントを紹介します。

ニーズをおさえた人気設備の導入

少し前まではエアコン付きの物件やインターネット無料の物件はほとんどありませんでした。しかし、最近は当たり前のようにエアコンが付いており、インターネット無料も増えています。これは、夏場の気温上昇や在宅勤務の増加など、社会の変化にあわせた設備を導入することで物件の人気を高めたと考えられます。一例として、高速インターネットの導入や24時間ゴミ出し可能、スマートロックの導入などが該当するでしょう。

特定のターゲットに魅力的な物件にする

物件のあるエリアに明確な特性がある場合に限定されるかもしれませんが、ターゲットに特化するのもひとつの選択肢です。ただし、ターゲットを狭めすぎると魅力に感じる人数が減ってしまうため、注意も必要です。

＜ターゲットを定めた物件の例＞

• 単身者が多いエリア：セキュリティやインターネット、荷物関連に強い物件にする
• 高齢者が多いエリア：バリアフリー化や問い合わせのしやすい窓口を用意する
• アーティストが多いエリア：防音やデザイン性の高い物件にする

話題性のあるスマートハウスにする

スマートフォンがさまざまな場面で活躍する昨今、鍵をスマートロックに、エアコンなどの電化製品を遠隔操作できるようにすることで、非常に便利な物件になるでしょう。一度便利な生活に慣れると、次も同様の設備が最低ラインになりやすいため、周りにスマートロックなどに対応した物件がなければ長期間入居してもらえる可能性も高まります。入居者を募集する際も明確な特徴があれば不動産仲介会社が紹介しやすくなるため、差別化という点でスマートハウスに近づける設備はおすすめです。

リフォーム時にデザイナーズ物件にする

築年数が一定経過した物件は、老朽化対策のリフォーム時にデザイナーズ物件にするのもひとつの方法です。デザイナーズ物件は周りの物件との違いが強調されやすく、築年数が気になる場合でも老朽化対策とともにきれいにされていれば、入居を決めてくれる人も少なくありません。ある程度の費用と期間が必要なリフォームを行う際の選択肢に入れておくと、相対的な物件の価値下落を止めてくれるかもしれません。

スマートロックの導入は入居者募集にも効果的

実は、不動産仲介会社にとって内見のしやすさが物件を紹介する優先順位に大きく影響します。
株式会社ライナフが不動産仲介会社の担当者を対象に行なった「内覧時の入室方法に関する実態調査」によると、「鍵取り物件を内覧候補から外したことがある」と回答した不動産仲介会社の担当者は、78.2%に上ることがわかります。
鍵の受け渡しが面倒、紛失やキーボックスから取り出せないリスクがある、内見をすぐにできない可能性がある、といった理由で、入居者に紹介するのを避ける場合があることが伺えます。言い換えると、スマートロックを導入することで急な内見でも遠隔で解錠できる点が、大きな優位性につながります。
また、入居者が変わるタイミングでの鍵交換も不要です。スマートロックはシステム上で解錠権限を管理できるため、物理的な鍵と違って工事や鍵の管理がなくなります。一方で鍵交換代は入居者からもらえるため、まるまる利益になるというメリットもあります。
入居者の満足度だけでなく、入居者募集時や入居者の入れ替わり時にもメリットがあるスマートロックは、導入しておきたい設備と言えるでしょう。

かんたんに後付けできる玄関ドア用のNinjaLockM

NinjaLockMは玄関のドアに後付できるスマートロックです。設置にあたって工事は不要で、さまざまなサムターンに対応しています。
特徴は2つのオートロック機能を搭載している安全性の高さです。鍵を開けたあとに閉まるオートロックに加え、指定した時間に自動で施錠するタイマーオートロック機能があります。
また、解錠はスマートフォンの専用アプリ、暗証番号、ICカードから選択できるため、生活スタイルと相性の良い方法で利用できるでしょう。
NinjaLockMの詳細はこちらをご覧ください。

設置が手軽なライナフGateインターホン

ライナフGateインターホンは、株式会社ライナフが提供するクラウド型インターホンです。インターホンの呼び出しをスマートフォンで受けるため、いつでもどこでも来客対応が可能になります。電車やカフェなど対応が難しい場合も、メッセージ送信機能を通して来客に対応できるため安心です。また、ボイスチェンジャー機能があるため、防犯対策としても効果が見込めます。
設置はタブレットとオートロックを解錠するための小型デバイスだけで済むため、大規模な工事が不要でコストを抑えることもできます。さらに機器の自然故障は永年保証のため、追加で費用が発生することもありません。

まとめ

安定した収入源として期待するには、入居者に選ばれる物件であり続けることが欠かせません。そのためには、小さな不満などによる減点を最小限に抑える方法と、周囲の物件より相対的に優位な状態をつくる方法の2通りが考えられます。
経費の予算と対応のタイミング、物件の状態などを考慮し、計画的に進めていくと長く入居者に選ばれる物件にできるでしょう。
株式会社ライナフはスマートロック関連のサービスを提供しています。ぜひお問い合わせください。